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疫情期间是否可以要求要求减租呢?

2020-03-30

     新型冠状病毒感染的爆发仍在发展中,医学专家已知的病毒潜伏期7-14天尚未结束。为防止病毒进一步传播,避免疫情进一步恶化,全国大部分省份宣布启动重大突发公共卫生事件一级响应,实施z严格的防控措施。很多地方实行了交通管制,国务院办公厅等省份也宣布延长春节长假。
  
  由于交通管制,许多返城农民工和企业员工的出行计划受阻。一些还没有返回城市的人仍然是租房者(也称为“租房者”)。租房者的一些朋友急于向律师咨询:租房者(又称“房客”)能否要求租房者(或“房东”)在因疫情影响而未能租房期间降低租金?
  
  对于上述问题,南充律师的小编认为应本着尊重合同、遵守法律法规、公平合理的原则,具体分析处理。对于是否可以减租,我们认为可以考虑以下几个方面:
  
  一、查看双方房屋租赁合同的约定
  
  房客与房东的关系是以房屋租赁合同为基础的。在这种情况下,能否减租,取决于房屋租赁合同是否有约定;有约定的,按照房屋租赁合同的约定办理。合同约定的优先权充分体现了合同法规定的意思自治原则。
  


南充张德兆律师



  二、根据法律
  
  从维护房东利益的角度来看,一般对于不使用房屋的承租人来说,除非是房东造成的,否则房东不会主动减租。
  
  根据出租人和承租人在租赁合同中的权利义务安排,只要房东将符合条件的房屋交付给承租人,其在租赁合同中的主要义务即告完成。至于承租人是否实际使用或空置房屋,是承租人的权利。承租人是否使用房屋与支付租金无关。既然房东已经交付了房子,房客也有了,房客就有权使用房子,并有义务支付租金。
  
  因此,房东一般不会在房屋租赁合同中约定,当承租人实际不使用房屋时,房东应降低房屋租金。
  
  新肺炎爆发后,政府采取交通管制,租户被困在其他地方,无法使用房屋。这在法律上是不可抗力吗?是否可以理解为房屋租赁的目的因不可抗力不能实现或租赁合同迟延?
  
  传染病的发生和交通限制的实施一般可以理解为不可抗力事件,但就房屋租赁合同而言,传染病的发生和交通限制的实施是否影响到各方对房屋租赁合同的履行,笔者认为结论可能不一致。
  
  个人倾向于认为,除非疫情导致标的房屋(即租赁房屋)在一定时期内不再适宜出租或因疫情发展而不能使用,不应认为合同房屋租赁合同因不可抗力不能履行或延误。在这种情况下,承租人因不可抗力调整租金的要求不一定得到支持。


      但是,根据《中华人民共和国民法通则》第六条规定的公平原则,如果承租人长期不能实际使用租金,且租金负担较重,双方应支持在公平合理的原则,这也体现了我们在合同双方面临巨大困难时的精神。

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